آیا می توانیم قرارداد پیش فروش را به دلیل کسری مساحت فسخ کنیم؟

در قرارداد پیش فروش ،ممکن است ساختمانی که پس از ساخت ،تحویل می شودبا آن چه که در قرارداد پیش فروش تعیین شده است ،از نظر مساحت تفاوت هایی داشته باشد .در این صورت پیش خریدار که تفاوت بنا و کسری مساحت به ضرر او است ،می تواند برای احقاق حق خود اقدام کند .

چنان چه مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ،کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد ،قابل محاسبه است؛اما اگر مساحت واحد تحویل شده ،کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد ، پیش خریدار دو راه پیش رو دارد .اول این که می تواند به استناد کسری مساحت ،قرارداد را فسخ کند و دوم این که می تواند ،تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

طرفین دعوی چه افرا‌دی هستند؟

این دعوی را پیش خریدار مطرح می کند و خوانده ی دعوی ،پیش فروشنده خواهد بود.

مرجع صالح برای رسیدگی کجاست؟

اگر چه بر اساس ماده ۲۰قانون پیش فروش ساختمان ،حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است ؛ ولی از آن جا که تا کنون ایین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و‌وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد های پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای به چه صورت است؟

رای دادگاه فقط جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.چنان چه مبلغی بابت قرارداد به طرف مقابل داده شده باشد ،در دعوایی دیگر قابل مطالبه است.

نکات کلیدی و مهم در خصوص این دعوا که باید بدانید.

۱-برای تایید فسخ قرارداد به دلیل کسری مساحت ،حتما باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد . به عبارت دیگر باید کسری مساحت ،بیش از پنج درصد کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد .

۲-هرچند از لحاظ قانونی طرفین ملزم به ثبت رسمی قرارداد پیش فروش هستند ولی در صورت عدم ثبت رسمی پیش فروش بازهم مزایای پیش بینی شده در قانون برای طرح دعوای مذکور قابل اعمال است.

۳-فسخ قرارداد به هر وسیله ای که گویای اعمال فسخ باشد ،قابل انجام است .با این حال در رویه عملی مطمئن ترین روش اعلام فسخ به وسیله ی اظهارنامه رسمی است.

۴-زمان فسخ معامله موقعی است که پیش خریدار ،فسخ خود را اعلام می کند. نه زمانی که دادگاه رای به تایید فسخ می دهد.

۵- اعمال حق فسخ از سوی پیش خریدار فوریت ندارد و هر زمانی که تمایل داشته باشد ،فسخ خود را اعمال کند.

مستندات قانونی این موضوع :

ماده7 قانون پیش فروش ساختمان

درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده8 قانون پیش فروش ساختمان

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده ۲۴۶قانون مدنی

در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ بهم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام‌ شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد میتواند عوض او را از مشروط ‌له بگیرد.

ماده ۴۴۹ قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت برآن کند حاصل می شود.

برای رزرو مشاوره تخصصی حضوری با شماره ۰۹۱۰۶۸۶۸۰۲۲در واتس اپ هماهنگ کنید