الزام به تنظیم سند مشاع-گروه حقوقی پلاک قانون

دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

به موجب قانون پیش فروش ساختمان ،قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود .این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمیشود .در برخی از شهر های کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد.با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی ،بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ،می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ،مدارک زیر لازم است:

۱-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی ،حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

۲- پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد.

۳-بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹این قانون.

۴- تاییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

۵-پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

اگر ملکی که با قراداد عادی پیش فروش شده باشد ،پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد ،باید در ضمن دادخواست ،الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.
یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ،تاییدیه ی مهندسی ناظر ،مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.
در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد ،باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

طرفین این دعوی چه کسانی هستند؟

این دعوی از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است . اگر پیش فروشنده ،مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد ،می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوی کجاست؟

اگر چه بر اساس ماده ۲۰قانون پیش فروش ساختمان ،حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر ،تفسیر و اجرای قرارداد های پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است ؛ ولی از آنجا که تا کنون ایین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است ،بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد های پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای به چه صورت است؟

دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی ،دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد .دفتراسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک ،خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

برخی نکات کلیدی و مهم مرتبط با این دعوا

۱-برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ،نیازی به اخذ مفاصاحساب مالیات نیست.

۲-سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته شود ،در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد .

۳-هدف قانون گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش ،جلوگیری از قرارداد های پیش فروش معارض است.

۴-در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود،نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت ،می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد الزام کرد. به عنوان مثال : در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند ،در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی ،اجرای ثبت ،راسا و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

۵-دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک ،در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود؛اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی و نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک ،منطقی تر است.

۶- برای طرح این دعوی ،می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارایه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.

و مواردی دیگر …

برای مشاوره تخصصی در این حوزه جهت رزرو مشاوره حضوری با شماره ۰۹۱۰۶۸۶۸۰۲۲ تماس بگیرید.

درباره ما

گروه وکلای پلاک قانون

برگه های ما

اطلاعات تماس

ایمیل : pelakeghanon@gmail.com

آدرس: بزرگراه شهید سلیمانی شرق نرسیده به خیابان کرمان ایستگاه 16 متری 

×