الزام تنظیم سند رسمی چیست؟
خرید ملک در ایران معمولا با مبایعه نامه عادی در دفتر املاک می باشد و شرایط تحویل ملک و تنظیم سند بسته به شرایط طرفین توافق می شود ،پیشنهاد می شود ،شرایط پرداخت ثمن و تحویل ملک به این قرار باشد ، یک سوم مبلغ قرارداد زمان انعقاد قرارداد ،یک سوم مبلغ زمان تحویل ملک و یک سوم اخر زمان تنظیم سند رسمی و نقل و انتقال پرداخت شود .متاسفانه بعد از انعقاد قرارداد ممکن است فروشنده از قرارداد خود پشیمان شود و حاضر به تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی نشود ،در این صورت میتوانید بدوا اظهارنامه رسمی مبنی بر اجرای مبایعه نامه برای فروشنده ارسال کنید و یاداوری کنید مسئولیت کلیه هزینه های دادرسی و خسارات دادرسی به عهده ایشان خواهد بود و مهلت ۵روزه برای حضور در دفترخانه تعیین کنید ،
سپس با امتناع فروشنده از ایفاء تعهد می بایست اقدام به طرح دعوی حقوقی و ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی کنید ،بهتر است همراه با این خواسته الزام به صورتمجلس تفکیکی و پایان کار ساختمانی نیز باشد چرا که بعضی از شعبات این خواسته را لازم و ملزم هم میدانند و در صورتی که همراه هم نباشند دادخواست را رد خواهند کرد .
خوانده در این پرونده چه کسی است ؟
در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهان باید فروشنده یا فروشندگانی باشد که نام انها در قرارداد ذکر شده است.
گاهی ممکن است ملک چند دست منتقل شده باشد در این صورت شما باید تمامی مالکین قبلی را در دادخواست خود به عنوان خوانده درج کنید و اگر حتی یک نفر از انهانباشد دادخوست شما رد خواهد شد پس حتما به این نکته توجه کنید
فرض بعدی زمانی است که یکی از فروشندگان فوت می شود و شما در مقابل وراث هستید این زمان شما باید ابتدا انحصار وراثت متوفی را از شورای حل اختلاف محل اقامت متوفی دریافت کنید و انگاه اقدام به طرح شکایت کنید ،اینجا نیز اگر یکی از وراث در دادخواست نباشد ،رد خواهد شد .
دادگاه صالح به رسیدگی کجاست؟
دادخواست شما در این دعوا ارسال میشود به دادگاه محل وقوع ملک به طور مثال اگر ملک در شیراز است دادگاه صالح به رسیدگی شیراز می باشد .
نکات مهم در تنظیم سند:
1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.
2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.
3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد
4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.
5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.
6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.
7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.
برگه های ما
اطلاعات تماس
ایمیل : pelakeghanon@gmail.com
تلفن: 22328511-021
آدرس: بزرگراه شهید سلیمانی شرق نرسیده به خیابان کرمان ایستگاه 16 متری کوچه پارس(سوری)
